新・中間省略登記
■ 新・中間間省略登記とは新しく認められた新・中間省略登記とは“第三者のためにする契約”または“買い主の地位の譲渡”という形をとることにより、例外的に直接移転売買することが可能になっています。
ただし、中間省略登記を認めないという姿勢は現在も変わりません。
すべてが認められる、というわけではありませんが、当事務所ではご相談をいただけましたら、進められるかどうか調査した上で、実現する方法をともに考えていきたいと思います。
| 「第三者のためにする契約」＋「無名契約」 |
| まず、最初に提唱されたモデルは以下の通りです。 ①ＡがＢに不動産を売却する契約を締結売買契約に ・Ｂは売買代金支払までに所有権の移転先を指定 ・Ｂの移転先指定及び代金支払により直接所有権が被指定者に移転 との旨の特約をします。 ②ＢＣ間ではＢが「所有権の移転先としてＣを指定」し、ＣがＢにその対価を支払う との旨の無名契約をします。 この場合、一般消費者であるＣが、Ｂと契約を結んだ場合も重要事項説明を受ける権利がありません。 そこで、下記のモデルが現在利用されつつあります。 |
| 「第三者のためにする契約」＋「他人物売買」 |
| ①ＡがＢに不動産を売却する契約を締結 売買契約に ・所有権はＡに留保する ・Ｂの移転先指定により、所有権がＢまたはＢの被指定者にＡから直接移転する 等の特約をします。 ②ＢＣ間では「他人物の売買」を行い、直接所有権がＡからＣに移転する との旨の特約をし、さらに ・Ａが「第三者の弁済」により履行 をするわけです。 このモデルであれば、従来型の中間省略登記とは異なります。 Ｂに不動産取得税がかからないといったメリットもありますが、事例が出つつも、地域によって、 金融機関によって、契約の仕方等、注意すべき点が多いようです。 |
■ 新・中間間省略登記のメリット
「直接移転売買」のメリットは、中間省略登記と同様です。
昨年から、中間者Ｂの登録免許税を節税することができるようになりました。
また、所有権を取得しませんから不動産取得税もかからないことになります。
実際に「直接移転売買」は、Ａ－Ｂ、Ｂ－Ｃそれぞれの売買契約に
| ① | ＡはＢに物件を売渡し、ＢはＡに代金を支払う |
| ② | 所有権はＡからＣに直接移転する（第三者のためにする契約） |
| ③ | 売買代金完済後も所有権はＡに留保される |
等の特約を付して行います。
■ 新・中間省略登記の問題点
登録免許税、不動産取得税を節約できるというメリットがある一方、消費者や不動産会社において、多少の負担と自己責任が必要になります。
たとえば、Ａ所有の不動産をＢ業者からＣが購入するとしましょう。
Ｂは仲介ではなく、第三者（Ａ）所有物をＣへ直接売買するというパターンです。
ＢとＣの間の契約が成立し、手付金等をＣがＢに支払ったとしましょう。
Ｂより高く買うと言ってきたＤが現れた場合、Ａが売買契約を二重に締結し、Ｄへの所有権移転登記をしてしまいましたこれでは、ＢＣはＤに対抗することができ。なくなります。
この場合、ＣはＢに対して、中間会社としての責任を追及することで補償を得られます。
そしてＢはＡに対して、損害賠償請求（債務不履行のため）をすることができますが、Ａが代金を持ち逃げした場合、補償は得られません。
これでは、取引が安全だとは言えないでしょう。
さらに、ＢからＣが代金を騙し取られるといったケースも想定されます。
この制度を利用するには、制度に詳しいセカンド・オピニオンとして、司法書士をサポートにつけることをお薦めします。
