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新・中間省略登記

新・中間間省略登記とは

新しく認められた新・中間省略登記とは“第三者のためにする契約”または“買い主の地位の譲渡”という形をとることにより、例外的に直接移転売買することが可能になっています。

ただし、中間省略登記を認めないという姿勢は現在も変わりません。

すべてが認められる、というわけではありませんが、当事務所ではご相談をいただけましたら、進められるかどうか調査した上で、実現する方法をともに考えていきたいと思います。

「第三者のためにする契約」+「無名契約」
まず、最初に提唱されたモデルは以下の通りです。
①AがBに不動産を売却する契約を締結売買契約に
・Bは売買代金支払までに所有権の移転先を指定
・Bの移転先指定及び代金支払により直接所有権が被指定者に移転
との旨の特約をします。
②BC間ではBが「所有権の移転先としてCを指定」し、CがBにその対価を支払う
との旨の無名契約をします。
この場合、一般消費者であるCが、Bと契約を結んだ場合も重要事項説明を受ける権利がありません。
そこで、下記のモデルが現在利用されつつあります。
「第三者のためにする契約」+「他人物売買」
①AがBに不動産を売却する契約を締結
売買契約に
・所有権はAに留保する
・Bの移転先指定により、所有権がBまたはBの被指定者にAから直接移転する
等の特約をします。
②BC間では「他人物の売買」を行い、直接所有権がAからCに移転する
との旨の特約をし、さらに
・Aが「第三者の弁済」により履行
をするわけです。
このモデルであれば、従来型の中間省略登記とは異なります。
Bに不動産取得税がかからないといったメリットもありますが、事例が出つつも、地域によって、
金融機関によって、契約の仕方等、注意すべき点が多いようです。

 
新・中間間省略登記のメリット

「直接移転売買」のメリットは、中間省略登記と同様です。

昨年から、中間者Bの登録免許税を節税することができるようになりました。
また、所有権を取得しませんから不動産取得税もかからないことになります。 

実際に「直接移転売買」は、A-B、B-Cそれぞれの売買契約に

AはBに物件を売渡し、BはAに代金を支払う
所有権はAからCに直接移転する(第三者のためにする契約)
売買代金完済後も所有権はAに留保される

等の特約を付して行います。

 
新・中間省略登記の問題点

登録免許税、不動産取得税を節約できるというメリットがある一方、消費者や不動産会社において、多少の負担と自己責任が必要になります。

たとえば、A所有の不動産をB業者からCが購入するとしましょう。

Bは仲介ではなく、第三者(A)所有物をCへ直接売買するというパターンです。
BとCの間の契約が成立し、手付金等をCがBに支払ったとしましょう。

Bより高く買うと言ってきたDが現れた場合、Aが売買契約を二重に締結し、Dへの所有権移転登記をしてしまいましたこれでは、BCはDに対抗することができ。なくなります。

この場合、CはBに対して、中間会社としての責任を追及することで補償を得られます。

そしてBはAに対して、損害賠償請求(債務不履行のため)をすることができますが、Aが代金を持ち逃げした場合、補償は得られません。 

これでは、取引が安全だとは言えないでしょう。 

さらに、BからCが代金を騙し取られるといったケースも想定されます。

この制度を利用するには、制度に詳しいセカンド・オピニオンとして、司法書士をサポートにつけることをお薦めします。

 


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